Grondbeleid

De grondexploitatie is onderdeel van de bedrijfsvoering en dient een positieve bijdrage aan de gemeente en gemeenschap te leveren. Eventuele winsten worden ingezet om het voorzieningenniveau te versterken. Ook levert een actief grondbedrijf een positieve impuls aan de regionale economische activiteit.

De uitvoering van het grondbeleid wordt gebaseerd op de nota Grondbeleid 2010-2014 zoals die in 2010 is vastgesteld (rb. 6 juli 2010). Doel van de nota is het formuleren van een integraal beleidskader om het totale grondexploitatieproces te beheersen, te bewaken en af te stemmen op alle relevante beleidskaders, zodat een samenhangend, strategisch en effectief grondbeleid kan worden gevoerd.

Naast het meerjarige beleid, wordt elk jaar een Grondnota gemaakt waarin de ontwikkelingen per complex in beeld worden gebracht. De nieuwste Grondnota 2019 is door de gemeenteraad vastgesteld op 7 november 2019.

De gemeente Laarbeek heeft momenteel de volgende bestemmingsplannen in exploitatie:

Met het vaststellen van de jaarlijkse Grondnota worden ook de verschillende grondprijzen vastgesteld. In 2019 en 2020 worden de volgende prijzen gehanteerd.

Indexering kosten: voor de indexering van de nog te maken kosten bouw- en woonrijp maken, wordt een percentage van 2% aangehouden. Het gaat hier om een geschat gemiddeld percentage voor de komende tien jaren. Bij aanbestedingen in de afgelopen periode is een duidelijke stijging van de aanneemsommen waar te nemen.
Indexering grondprijs: de grondprijs voor 2020 wordt met 2% verhoogd. Voor de jaren hierna is een indexering opgenomen van 2% per jaar. Uitzondering hierop is het complex Bemmer IV. Vanwege de risico’s en onzekerheden binnen dit complex is de opbrengststijging vanaf 2023 op 0% gezet. Dit zorgt er voor dat vertraging van de uitgifte niet meer automatisch leidt tot een verbetering van het resultaat. De ingerekende opbrengststijging heeft dus minder invloed op het eindsaldo.
Rekenrente: de toerekening van de rentekosten vindt plaats op basis van de ‘Notitie Rente 2017’ zoals deze door de commissie BBV is opgesteld. De rekenrente voor 2019 is vastgesteld op 0,86% en voor 2020 op 0,73%. Voor de jaren 2021 t/m 2023 is dit percentage op 0,75% gesteld. De jaren daarna, vanwege een verwachte stijging van het percentage, wordt een rente van 1% gehanteerd.

Bij het opmaken van de programmaverantwoording wordt elk jaar een actueel beeld geschetst van de lopende complexen. De actuele prognose wordt afgezet tegen de prognose zoals die is gemaakt voor de Grondnota 2019.

De verwachte totaalwinst van alle complexen is ten opzichte van de gepresenteerde Grondnota 2019 bijgesteld. Voor 2020 en volgende jaren is met een opbrengstenstijging van 2% gerekend. Voor de grondexploitatie bedrijventerrein Bemmer IV zijn de kosten voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein voor 80% gerealiseerd, terwijl de opbrengsten voor slechts 20% zijn gerealiseerd. Om de risico's op de ontwikkeling van de opbrengststijging in dit project te beperken is de opbrengststijging vanaf 2023 op 0% gesteld.
Vanaf 2016 is sprake van verplichte winst name bij de complexen die dit kunnen dragen. In het Besluit Begroting en Verantwoording wordt de POC-methode (percentage of completion) uitgewerkt die gebruikt moet worden om de jaarlijkse winst te bepalen. De winst die als gerealiseerd beschouwd moet worden bedraagt in 2019 € 184.000,-. Via resultaatbestemming wordt voorgesteld om deze toe te voegen aan de reserve grondexploitatierisico’s.

Voor het opvangen van de risico’s is een reserve Grondexploitatierisico gevormd. Deze reserve fungeert als bedrijfsbuffer voor het opvangen van risico's die inherent zijn aan de bouwgrondexploitatie. In 2018 is een Monte-Carlo-analyse uitgevoerd waarbij een inschatting gemaakt is van de risico’s binnen de grondexploitaties. Uit de berekening bleek dat een risicobuffer van € 1,4 miljoen voldoende is om alle risico’s op te vangen (Grondnota 2019, p.11).
Als risicobuffer is de reserve grondexploitatierisco’s aanwezig. De stand van deze reserve per 31 december 2019 bedraagt € 5,7 miljoen.

Periodiek wordt een nieuwe Monte Carlo analyse uitgevoerd. Dit is begin 2018 gedaan. Zoals verwacht zijn de risico’s iets kleiner geworden door een forse toename van de verkoop van bouwkavels. Dit heeft als consequentie dat de boekwaarde over de gehele linie genomen langzaam daalt en de looptijden van bouwgrondcomplexen korter wordt. Een uitzondering is hier het plan Bemmer IV. De Monte Carlo analyse voor 2020 wordt naar verwachting in juni opgeleverd en zal meegenomen worden bij de grondnota 2020.